Desistir de um imóvel na planta não significa perder o que foi pago. A lei fixa limites claros para a retenção: até 25% dos valores pagos, ou até 50% quando a incorporação está submetida a patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem e de uma taxa de fruição para quem chegou a ocupar o imóvel. Este artigo explica cada dedução, os prazos de devolução e por que a data do contrato e o registro da incorporação mudam completamente a conta.
Desistir não é perder tudo
A cláusula que diz que o comprador desistente perde as parcelas pagas não é rara em contratos antigos, e ela não se sustenta. A Súmula 543 do STJ consolidou que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas: integralmente, quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor; parcialmente, quando foi o comprador quem deu causa ao desfazimento.
A Lei nº 13.786/2018 transformou essa orientação em percentuais expressos, aplicáveis aos contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018.
As deduções autorizadas pelo art. 67-A
O art. 67-A da Lei nº 4.591/64 organiza a devolução em deduções específicas.
A comissão de corretagem pode ser integralmente deduzida dos valores a restituir. É uma despesa já incorrida com a intermediação e não retorna ao comprador.
A pena convencional, que é a retenção propriamente dita, fica limitada a vinte e cinco por cento da quantia paga.
A taxa de fruição, quando o comprador chegou a receber as chaves e usar o imóvel, corresponde a zero vírgula cinco por cento sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo de ocupação. Somam-se ainda os encargos do período — condomínio, IPTU e despesas do imóvel enquanto esteve na posse do adquirente.
O que dobra a retenção: o patrimônio de afetação
Este é o ponto que mais surpreende quem faz a conta pela primeira vez.
Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, o art. 67-A, § 5º, permite que a pena convencional chegue a cinquenta por cento da quantia paga — o dobro do limite geral. Em contrapartida, a devolução é mais rápida: ocorre em até trinta dias após o habite-se, ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal.
Sem afetação, aplica-se o limite de vinte e cinco por cento, e o valor remanescente é pago em até cento e oitenta dias contados do desfazimento do contrato.
Na prática: um comprador pagou R$ 200.000 e decide desistir. Sem patrimônio de afetação, a retenção máxima é de R$ 50.000, além da corretagem, e o saldo é devolvido em até 180 dias. Com patrimônio de afetação registrado, a retenção pode chegar a R$ 100.000, mas o pagamento se dá em até 30 dias do habite-se. Verificar o registro da incorporação na matrícula não é um detalhe cartorário: é o que define metade do resultado.
Quando quem descumpre é a construtora
É importante separar as situações. Os percentuais do art. 67-A tratam da desistência por iniciativa ou culpa do comprador.
Quando quem descumpre é a construtora — atraso além dos cento e oitenta dias de tolerância, por exemplo —, aplica-se o art. 43-A, § 1º: o comprador recebe a integralidade de todos os valores pagos, acrescidos da multa contratual, em até sessenta dias, com correção monetária. Não há retenção de vinte e cinco ou de cinquenta por cento nessa hipótese, porque a causa do desfazimento não foi dele.
Rotular como distrato o que na verdade é resolução por culpa da incorporadora é um erro que custa caro: transforma uma devolução integral em uma devolução com retenção.
O direito de arrependimento em sete dias
Há uma janela específica que muitos desconhecem. Quando o contrato é firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, o art. 67-A, § 10, assegura o direito de arrependimento no prazo de sete dias, com devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
É um prazo curto e improrrogável, mas, dentro dele, a devolução é integral e sem qualquer retenção.
Se houver alienação fiduciária, a conta é outra
Se a aquisição foi garantida por alienação fiduciária registrada, o regime deixa de ser o do distrato comum. No Tema 1095 (REsp nº 1.891.498), o STJ fixou que a resolução por falta de pagamento, com o contrato devidamente registrado e o devedor constituído em mora, segue o procedimento especial da Lei nº 9.514/97, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Nesse caminho, a devolução obedece à sistemática do leilão extrajudicial e à prestação de contas correspondente.
E, no Tema 1288 (REsp nº 2.126.726, julgado em 19 de fevereiro de 2026), o Tribunal delimitou o que ocorre depois da consolidação da propriedade: nos casos regidos pela Lei nº 13.465/2017, sem purgação da mora, ao devedor resta o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97.
Antes de discutir percentuais, portanto, é indispensável ler a matrícula.
Checklist antes de assinar um distrato
Muitas construtoras oferecem termos de distrato prontos, com valores já calculados. Antes de assinar, vale conferir:
- Qual o total efetivamente pago, incluindo sinal, parcelas, intermediárias e corretagem
- Se o percentual de retenção corresponde ao regime correto (25% ou 50%)
- Se há patrimônio de afetação registrado, e se o prazo de devolução aplicado é o correspondente
- Se a taxa de fruição está sendo cobrada de quem nunca ocupou o imóvel
- Se o termo contém quitação ampla e irrestrita, o que impede discutir depois qualquer verba, inclusive as indevidamente retidas
- Se os valores serão corrigidos monetariamente até o efetivo pagamento
A cláusula de quitação total é o ponto mais sensível: assinada, ela encerra a discussão. Fazer a conta antes é mais barato do que tentar reabrir depois.
Conclusão
O distrato é uma operação matemática com regras jurídicas. O comprador não perde tudo, mas também não recebe tudo: recebe o que sobra depois de deduções que a lei limita. Saber em qual regime o contrato está, se a incorporação tem patrimônio de afetação e quem deu causa ao desfazimento é o que define se a proposta apresentada é justa ou se está retendo mais do que a lei permite.
Perguntas frequentes
Desistir da compra significa perder tudo o que foi pago?
Não. A Súmula 543 do STJ garante a restituição imediata das parcelas pagas — integral quando a culpa é do vendedor, parcial quando o comprador deu causa. A Lei nº 13.786/2018 fixou os percentuais aplicáveis.
Qual é o limite da retenção?
Até vinte e cinco por cento da quantia paga, pelo art. 67-A, II. Quando a incorporação está submetida a patrimônio de afetação, o § 5º permite chegar a cinquenta por cento — em contrapartida, a devolução ocorre em até trinta dias após o habite-se.
Em quanto tempo a construtora precisa devolver?
Sem patrimônio de afetação, em até cento e oitenta dias do desfazimento do contrato. Com patrimônio de afetação, em até trinta dias após a expedição do habite-se.
Existe prazo para se arrepender logo depois de assinar?
Sim. O art. 67-A, § 10, assegura o direito de arrependimento em sete dias quando o contrato é firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Ronalt Almeida
Atua em Direito Imobiliário no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.