Na compra de imóvel na planta, corretagem e SATI quase sempre aparecem juntas, na mesma mesa e no mesmo dia. A semelhança acaba aí: o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o tema em recurso repetitivo, deu a cada uma um tratamento diferente. Saber qual é qual é o que separa um pedido bem formulado de um pedido que não prospera.
A corretagem pode ser transferida, desde que informada
No Tema 938, firmado no julgamento do REsp 1.599.511/SP, o STJ reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
A condição está na segunda metade da tese e é o ponto que decide a maioria dos casos. Não basta que o contrato mencione a corretagem em alguma cláusula: o preço total precisa ter sido informado previamente, com o valor da comissão destacado. Quando o comprador só descobre a cobrança depois, embutida ou diluída, a discussão sobre a validade da transferência se abre.
A SATI foi considerada abusiva
Com a taxa de assessoria técnico-imobiliária o desfecho foi outro. No mesmo Tema 938, o STJ assentou a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
A expressão "ou atividade congênere" tem peso prático: a abusividade não depende do nome dado à cobrança. Assessoria documental, taxa de análise cadastral, serviço de apoio jurídico ao contrato — o que importa é a natureza do que foi cobrado e a vinculação à celebração da promessa, não o rótulo escolhido na planilha.
Na prática: mesma incorporadora, dois desfechos possíveis. Um comprador guarda a proposta assinada no estande, em que o preço total aparece discriminado e a comissão de corretagem vem destacada em linha própria, ao lado de uma cobrança separada de SATI. Outro tem apenas o contrato final, sem a planilha de custos, e não consegue demonstrar o que foi informado antes da assinatura. O primeiro tem material para discutir a SATI com clareza e sabe exatamente onde está a corretagem; o segundo precisa primeiro recuperar a documentação da negociação para saber o que efetivamente pagou e como.
O prazo é de três anos, e passa rápido
Este é o ponto que mais compromete pedidos legítimos. No Tema 939, julgado no REsp 1.551.956/SP, o STJ definiu a incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI).
Três anos é um prazo curto para um contrato imobiliário, cuja documentação costuma ficar guardada e só é revisitada quando algo chama atenção. Quem desconfia de cobrança indevida tem interesse concreto em verificar as datas antes de qualquer outra providência: identificado o pagamento, a contagem já está em curso.
O que separar antes de procurar orientação
- Proposta ou planilha de custos assinada no estande de vendas
- Contrato de promessa de compra e venda completo, com todos os anexos
- Recibos e comprovantes de cada pagamento, com datas e valores
- Identificação de quem recebeu cada valor — incorporadora, imobiliária ou corretor
- Publicidade e material do lançamento, se houver
Com esse conjunto é possível separar o que foi corretagem do que foi SATI, verificar se o preço total foi informado com o destaque exigido pela tese e conferir se a pretensão ainda está dentro do prazo de três anos.
Paguei corretagem e SATI no meu imóvel: ainda dá para pedir de volta?
Perguntas frequentes
A comissão de corretagem sempre pode ser cobrada do comprador?
Pelo Tema 938 do STJ, a cláusula que transfere a corretagem ao comprador é válida desde que o preço total da aquisição tenha sido previamente informado, com o destaque do valor da comissão. Sem essa informação prévia e destacada, a transferência pode ser questionada.
A SATI cobrada com outro nome continua sendo abusiva?
A tese do Tema 938 alcança a SATI "ou atividade congênere". O que se examina é a natureza do serviço cobrado e sua vinculação à celebração da promessa de compra e venda, e não o nome dado à cobrança.
Qual o prazo para pedir a devolução?
No Tema 939, o STJ definiu a prescrição trienal para a pretensão de restituição dos valores pagos a título de corretagem ou de SATI. São três anos, e a verificação das datas de pagamento é a primeira providência.
Ronalt Almeida
Atua em Direito do Consumidor no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.