A entrega foi há três anos, a trinca apareceu no mês passado e a resposta da construtora veio pronta: "a garantia já venceu". Essa frase encerra muitos casos que não deveriam ser encerrados, porque mistura prazos que a lei trata de maneira diferente.
Aparente e oculto não têm o mesmo prazo
O vício aparente é o que se vê na vistoria de entrega: acabamento irregular, porta desalinhada, revestimento mal assentado. Para produtos duráveis, o art. 26 do Código de Defesa do Consumidor prevê 90 dias, contados da entrega efetiva.
O vício oculto segue outra lógica. Fissuras que evoluem, infiltração recorrente, recalque de fundação e problemas de impermeabilização raramente se manifestam na vistoria — aparecem com o tempo. Nesse caso, o art. 26, § 3º, determina que o prazo decadencial se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito. A contagem, portanto, não começa na entrega das chaves.
Quando o defeito compromete a segurança
Há uma segunda camada. Quando o problema construtivo não é apenas uma falha de qualidade, mas causa dano — risco à segurança, perda patrimonial, despesa de reparo, imóvel que não pode ser usado —, o caso passa a ser tratado como fato do produto ou do serviço.
Para essa hipótese, o art. 27 do CDC estabelece que prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, contados a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. É um prazo substancialmente mais largo, e a distinção entre simples vício de qualidade e dano efetivo costuma ser o eixo técnico da discussão.
Na prática: dois apartamentos no mesmo prédio. Em um, o morador fotografa a fissura assim que percebe, registra a data, abre chamado por escrito na construtora e guarda o protocolo; quando a trinca aumenta no semestre seguinte, tem o histórico documentado da evolução. No outro, o morador comenta o problema com o zelador, aceita duas visitas de um pedreiro indicado pela construtora sem nenhum registro e só formaliza algo dois anos depois. O defeito é o mesmo; a possibilidade de demonstrar quando ele se evidenciou e o que foi pedido à empresa não é.
Reclamar por escrito suspende a contagem
O art. 26, § 2º, prevê que a reclamação comprovadamente formulada ao fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa correspondente, transmitida de forma inequívoca. Chamado aberto no canal oficial, e-mail, notificação e registro no Consumidor.gov.br produzem esse efeito; conversa informal com o síndico ou com a equipe de obra, não.
Vale o mesmo cuidado quanto às tentativas de reparo. Cada visita técnica deveria gerar um documento com data e descrição do que foi feito. Sem isso, a construtora costuma sustentar que nunca foi comunicada, e o morador fica sem como demonstrar o contrário.
O laudo é o centro do caso
Fissura tem muitas causas possíveis: acomodação natural da estrutura, falha de projeto, execução inadequada, movimentação de solo, reforma feita pelo próprio morador. Um laudo de engenheiro ou arquiteto independente é o que traduz o problema em termos técnicos e permite discutir origem e responsabilidade — questão que, no fim, será apreciada pelo juízo com base na prova produzida.
O que reunir
- Termo de vistoria e de entrega das chaves
- Fotos datadas registrando o surgimento e a evolução do problema
- Chamados abertos, protocolos e respostas da construtora
- Relatórios de todas as visitas técnicas realizadas
- Laudo de profissional independente sobre a causa provável
- Comprovantes de gastos com reparo emergencial, se houver
- Atas de assembleia, quando o problema também atinge áreas comuns
Meu imóvel tem rachaduras ou infiltração: ainda posso cobrar a construtora?
Perguntas frequentes
A garantia de entrega já venceu. Perdi o direito?
Não necessariamente. Se o problema é oculto, o art. 26, § 3º, do CDC estabelece que o prazo se inicia quando o defeito fica evidenciado. E, havendo dano, o art. 27 prevê prazo prescricional de cinco anos contados do conhecimento do dano e de sua autoria.
Qual a diferença entre vício e fato do produto na construção?
O vício é a falha de qualidade em si — a trinca, a infiltração. O fato ocorre quando esse defeito causa dano, como risco à segurança, prejuízo patrimonial ou impossibilidade de uso. Os prazos aplicáveis são diferentes.
Preciso de laudo técnico?
O laudo de profissional independente é o que descreve a causa provável do problema e permite discutir a responsabilidade. É a peça central desse tipo de caso, embora a conclusão dependa da prova produzida no processo.
Ronalt Almeida
Atua em Direito do Consumidor no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.