Quando o inquilino deixa de pagar, o proprietário não precisa esperar o fim do processo para retomar o imóvel: a Lei do Inquilinato prevê liminar de desocupação em quinze dias, mediante caução de três aluguéis. E a mesma ação pode cobrar o débito do locatário e dos fiadores, evitando um segundo processo. Este artigo explica quando a liminar cabe, o que a petição inicial precisa conter e por que o bem de família do fiador pode ser penhorado.
Duas providências em um só processo
O proprietário que enfrenta a inadimplência tem dois problemas simultâneos: o imóvel ocupado e a dívida acumulada. A Lei nº 8.245/91 permite enfrentar os dois na mesma ação.
O art. 62 autoriza a cumulação do pedido de rescisão da locação e despejo com o de cobrança dos aluguéis e encargos. Nessa hipótese, cita-se o locatário para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.
Ajuizar duas ações separadas, uma de despejo e outra de cobrança, significa dobrar prazos, custas e tempo — sem qualquer vantagem processual.
A liminar de desocupação em 15 dias
O art. 59, § 1º, permite a concessão de liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, mediante prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
O rol traz hipóteses específicas, e uma delas se destaca na prática: o inciso IX contempla a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, quando o contrato não contiver qualquer das garantias previstas no art. 37 — fiança, caução ou seguro de fiança — ou quando a garantia tiver sido extinta ou se tornado insuficiente.
Ou seja: contrato sem garantia é justamente aquele em que a lei oferece o caminho mais rápido, o que faz sentido, já que ali o locador está mais exposto.
Na prática: um contrato residencial foi celebrado sem fiador, sem caução e sem seguro-fiança. O inquilino deixou de pagar quatro meses. O locador pode pedir a liminar do inciso IX, depositar em juízo o equivalente a três aluguéis a título de caução e obter a ordem de desocupação em quinze dias, antes mesmo da defesa. Sem esse depósito, a liminar não é concedida — a caução não é opcional.
Vale registrar que o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que o rol do art. 59, § 1º, não é exaustivo, admitindo, em situações excepcionais e devidamente demonstradas, a tutela provisória do Código de Processo Civil.
O que a petição inicial precisa conter
O art. 62, inciso I, exige que o pedido de rescisão e o de cobrança sejam formulados com a discriminação dos valores. Não basta um valor global: é preciso apresentar o cálculo mês a mês, indicando aluguel, encargos, multa, juros e correção.
A planilha, na prática, cumpre três funções: instrui a inicial, permite ao réu conferir e purgar a mora, e evita a alegação de excesso. Uma tabela clara — competência, aluguel, encargos, pago ou não, saldo — resolve boa parte das discussões antes que elas comecem.
Outros pontos de atenção:
- Foro competente: o da situação do imóvel, salvo se o contrato eleger outro (art. 58, II)
- Valor da causa: equivalente a doze meses de aluguel (art. 58, III)
- Fiadores: precisam ser citados para a cobrança, sob pena de não serem alcançados pela condenação
- Recursos: os recursos interpostos contra as sentenças têm efeito apenas devolutivo (art. 58, V), o que permite a execução provisória
O fiador e o bem de família
Este é o ponto que mais surpreende quem aceita ser fiador de um contrato de locação.
A Súmula 549 do STJ estabelece que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 1127 de repercussão geral, confirmou a constitucionalidade dessa penhora, alcançando tanto a locação residencial quanto a comercial.
Na prática, isso significa que o único imóvel do fiador responde pela dívida do inquilino. É a razão de a fiança ser a garantia mais eficaz do sistema — e a razão pela qual assinar como fiador exige a mesma cautela de assumir a dívida.
Outras vias de retomada
Nem toda retomada decorre de inadimplência. Vale distinguir:
Denúncia vazia. Nos contratos escritos com prazo igual ou superior a trinta meses, findo o prazo a locação termina de pleno direito. Se o locatário permanecer mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogada por prazo indeterminado, e o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo trinta dias para a desocupação (art. 46 e §§).
Locações de prazo inferior a trinta meses. Prorrogadas automaticamente, só admitem retomada nas hipóteses do art. 47, entre elas o uso próprio e a extinção do contrato de trabalho, além da denúncia após cinco anos ininterruptos.
Locação não residencial. Findo o prazo determinado, o art. 57 permite a denúncia por escrito, com trinta dias para a desocupação.
Em todos esses casos, a notificação prévia é pressuposto da ação. Ajuizar sem notificar é o vício formal mais comum nas ações de despejo por denúncia.
O prazo para sair
Julgada procedente a ação, o art. 63 determina a expedição de mandado de despejo com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. Há prazos especiais em situações específicas, e a execução provisória depende de caução entre seis e doze meses de aluguel (art. 64).
Conclusão
A ação de despejo por falta de pagamento é rápida quando bem instruída, e lenta quando falta algum elemento básico: a planilha discriminada, a citação dos fiadores, a caução da liminar ou a notificação prévia, conforme a hipótese. Reunir o contrato, as garantias, os comprovantes e o cálculo antes de protocolar é o que permite usar os prazos curtos que a lei oferece.
Perguntas frequentes
É possível retomar o imóvel antes do fim do processo?
Sim. O art. 59, § 1º, permite liminar de desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, mediante prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
Contrato sem fiador dificulta o despejo?
Ao contrário. O inciso IX do art. 59, § 1º, contempla exatamente a falta de pagamento em contrato que não contenha nenhuma das garantias do art. 37, ou cuja garantia tenha se extinguido — é a hipótese que abre o caminho mais rápido.
Preciso de duas ações, uma para despejar e outra para cobrar?
Não. O art. 62 permite cumular a rescisão e o despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos, citando-se o locatário para a rescisão e o locatário e os fiadores para a cobrança.
O único imóvel do fiador pode ser penhorado?
Sim. A Súmula 549 do STJ declara válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, e o STF confirmou a constitucionalidade no Tema 1127, alcançando locação residencial e comercial.
Ronalt Almeida
Atua em Direito Imobiliário no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.