Quem quitou integralmente a promessa de compra e venda e não consegue a escritura tem uma solução própria: a adjudicação compulsória. A sentença substitui a declaração de vontade do vendedor e serve de título para registrar o imóvel em nome do comprador. Ela funciona mesmo com contrato de gaveta, mesmo sem registro da promessa e mesmo quando o vendedor morreu ou desapareceu. Este artigo explica os requisitos, a prova que sustenta o pedido e quando a via judicial é a correta.
O problema é mais comum do que parece
A situação se repete em milhares de famílias: o imóvel foi comprado, as parcelas foram pagas até o fim, a posse foi entregue, mas a escritura nunca saiu. O vendedor sumiu, faleceu sem inventário, a construtora encerrou as atividades, ou simplesmente se recusa a comparecer ao cartório.
O comprador, na prática, mora em um imóvel que não é seu perante o registro. Isso impede vender, financiar, dar em garantia, inventariar e, muitas vezes, até regularizar a situação junto à prefeitura.
A adjudicação compulsória existe exatamente para isso.
A base legal: arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil
O art. 1.417 do Código Civil estabelece que, mediante promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório de registro de imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
O art. 1.418 complementa: o promitente comprador do direito real pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiro a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
A sentença de procedência substitui a vontade que o vendedor se recusou a manifestar e serve como título hábil para o registro.
O registro da promessa não é exigido: Súmula 239
Este é o ponto que resolve a maioria dos casos reais, porque a imensa maioria das promessas nunca foi registrada.
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça é clara: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Ou seja, o chamado contrato de gaveta, ainda que particular e sem qualquer registro, sustenta o pedido, desde que a relação contratual e a quitação estejam provadas.
Na prática: uma família comprou o imóvel em 2011 por contrato particular, pagou em 96 parcelas até 2019 e guardou os recibos. O vendedor faleceu em 2022 e os herdeiros não deram andamento a nada. Mesmo sem registro da promessa e sem escritura, a família pode pedir a adjudicação compulsória contra o espólio ou os herdeiros. O que sustenta o pedido não é o registro: é a prova do contrato e do pagamento integral.
A prova que decide: a quitação integral
Sem a demonstração do pagamento do preço, nenhuma via funciona. É o requisito central, e ele precisa ser documentado com cuidado:
- Recibos de pagamento, preferencialmente com identificação do imóvel e do contrato
- Extratos bancários, transferências e comprovantes de depósito
- Termo de quitação, quando houver
- Contrato com a demonstração do preço e da forma de pagamento
- Correspondências, mensagens e outros elementos que confirmem a relação e os pagamentos
Quando resta saldo em aberto — ainda que pequeno, ainda que o vendedor não seja encontrado para receber —, o caminho adequado costuma passar pela consignação em pagamento, para só então buscar a adjudicação. Pedir a adjudicação com o preço em aberto é pedir o que a lei não autoriza.
A cadeia contratual e a legitimidade
Muitos casos envolvem uma sequência: o promitente comprador original cedeu os direitos, o cessionário cedeu de novo, e assim por diante. Nesses casos, é preciso montar a cadeia completa — promessa, cessões, quitação — porque é ela que demonstra a legitimidade de quem pede.
Do lado passivo, a ação é dirigida contra o promitente vendedor. Se ele faleceu, contra o espólio ou os herdeiros. Se a empresa foi extinta, contra os sócios responsáveis, conforme a situação. Se está em local incerto, admite-se a citação por edital.
Vale registrar que o art. 216-B da Lei nº 6.015/73 também legitima o promitente vendedor a requerer a providência, na hipótese em que ele quer transferir e é o comprador quem não comparece.
Quando a via judicial é a correta
Desde a Lei nº 14.382/2022, existe também a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no registro de imóveis. Ela é mais rápida, mas não serve para todos os casos.
A via judicial permanece a adequada quando:
- Há litígio em curso sobre o contrato ou sobre o imóvel
- A prova da quitação depende de instrução, testemunhas ou perícia
- O vendedor está em local incerto e será necessária citação por edital
- Há discussão sobre a validade do contrato, sobre cláusula de arrependimento ou sobre a cadeia de cessões
- O caso envolve herdeiros em conflito ou espólio sem inventário concluído
Já quando não há litígio e a quitação é comprovável documentalmente, o caminho extrajudicial costuma ser mais rápido e mais barato.
O imposto não desaparece
A adjudicação transfere a propriedade, e a transferência é fato gerador do ITBI. O imposto é devido e será exigido no momento do registro — o Supremo Tribunal Federal, no Tema 1124, firmou que o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade, que se dá pelo registro.
Planejar esse custo desde o início evita a frustração de obter a sentença e não conseguir registrar.
Conclusão
A adjudicação compulsória é uma das ações mais transformadoras do direito imobiliário: ela converte anos de posse informal em propriedade registrada. O que ela exige é organização documental — o contrato, a cadeia de cessões e, acima de tudo, a prova de que o preço foi integralmente pago. Reunido esse material, a ausência de registro da promessa deixa de ser obstáculo, por força da Súmula 239 do STJ.
Perguntas frequentes
Preciso ter registrado a promessa de compra e venda?
Não. A Súmula 239 do STJ estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O contrato de gaveta, ainda que particular, sustenta o pedido.
E se o vendedor faleceu ou desapareceu?
A ação é dirigida contra o espólio ou os herdeiros quando houve falecimento, e admite citação por edital quando o vendedor está em local incerto. A empresa extinta também não impede o pedido.
Qual é a prova mais importante?
A quitação integral do preço. Recibos, extratos, comprovantes de transferência e termo de quitação são o coração do pedido. Havendo saldo em aberto, o caminho costuma passar antes pela consignação em pagamento.
A adjudicação dispensa o pagamento do ITBI?
Não. A transferência da propriedade é fato gerador do imposto, exigido no momento do registro. O STF, no Tema 1124, firmou que o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência, que se dá pelo registro.
Ronalt Almeida
Atua em Direito Imobiliário no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.