Receber a citação de uma ação de despejo por falta de pagamento não significa que a perda do imóvel está decidida. A lei garante ao locatário o direito de emendar a mora dentro de quinze dias, depositando tudo o que é devido, e isso encerra o despejo. Mas o benefício tem duas armadilhas: o depósito precisa ser integral, e não pode ter sido usado nos vinte e quatro meses anteriores. Este artigo explica a conta exata e as demais defesas possíveis.
O prazo corre a partir da citação
Na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, o art. 62, inciso II, da Lei nº 8.245/91 permite ao locatário e ao fiador evitar a rescisão efetuando, no prazo de quinze dias contados da citação, o depósito judicial que contemple a integralidade do débito.
Quinze dias é pouco, especialmente porque a conta do que deve ser depositado costuma ser maior do que a soma dos aluguéis atrasados. Por isso, o momento de procurar orientação é o da citação, e não o da audiência.
A conta da purga: tudo, não só o aluguel
Este é o ponto em que a maioria das purgas falha. O depósito precisa contemplar:
- Os aluguéis e acessórios da locação vencidos até a data do depósito
- As multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis
- Os juros de mora
- As custas processuais e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa
Depósito parcial não purga. Se faltar qualquer parcela, o locador pode alegar a insuficiência, e o art. 62, inciso III, prevê que o locatário será intimado para complementar o depósito no prazo de dez dias — sob pena de o processo seguir para o despejo.
Na prática: um inquilino deve quatro aluguéis de R$ 2.000, além de condomínio e IPTU do período. Ele deposita R$ 8.000, acreditando ter resolvido. Faltaram os encargos, os juros, a correção, as custas e os dez por cento de honorários. O depósito é insuficiente, e o que parecia uma solução vira uma oportunidade perdida. A conta precisa ser feita com o cálculo do processo em mãos, e não de memória.
A trava dos 24 meses
O parágrafo único do art. 62 traz uma limitação decisiva: não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Trata-se de uma vedação objetiva. Não importa a boa-fé, o valor ou a causa do atraso: usada a purga uma vez, ela fica indisponível por dois anos. Antes de qualquer estratégia, portanto, é preciso verificar se houve purga anterior — o histórico processual entre as mesmas partes precisa ser consultado.
Se a purga não estiver disponível, o caso muda completamente de natureza: a defesa passa a se concentrar em outros fundamentos, e a negociação com o locador ganha peso, inclusive porque um acordo pode preservar a locação de um modo que a lei já não permite.
As outras defesas
Além da purga, há linhas de defesa que precisam ser examinadas caso a caso.
Erro na planilha. É a defesa mais comum e frequentemente a mais produtiva. Cobrança de meses já pagos, aplicação de índice de reajuste diverso do contratado, multa em percentual superior ao previsto, encargos que não cabiam ao locatário, juros capitalizados. Conferir competência por competência, com os comprovantes em mãos, costuma reduzir o débito.
Pagamento comprovado. Recibos, comprovantes de transferência, depósitos aceitos pelo locador ao longo do tempo. Havendo prática consolidada de pagamento em determinada forma, ela é relevante.
Vício da notificação premonitória. Nas ações fundadas em denúncia — não na falta de pagamento —, a notificação prévia com trinta dias é pressuposto. Ausente ou defeituosa, a ação não se sustenta.
Retomada de má-fé. Quando o locador alega uso próprio e a finalidade declarada não corresponde à realidade, a defesa aponta a incoerência, e o locatário pode ter direito a indenização.
Benfeitorias e retenção. Se o contrato não afasta o direito de indenização por benfeitorias necessárias, a discussão pode ser trazida, embora seja comum que os contratos contenham cláusula de renúncia.
O que acontece se a purga for aceita
Emendada a mora integralmente, o pedido de rescisão perde o objeto: a locação continua, e o contrato segue em vigor. É esse o efeito prático do instituto — ele existe para preservar a moradia ou o ponto comercial de quem consegue se colocar em dia.
Persistindo apenas a cobrança de eventual saldo, o processo prossegue quanto a esse ponto.
Se o despejo for decretado
Julgada procedente a ação, o art. 63 prevê mandado de despejo com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. Existem prazos diferenciados em hipóteses específicas, como as do § 3º, que alcançam estabelecimentos de saúde e de ensino.
Vale lembrar que os recursos nas ações de despejo têm, em regra, apenas efeito devolutivo (art. 58, V). Recorrer, por si só, não suspende a ordem de desocupação, e a execução provisória depende de caução prestada pelo locador, entre seis e doze meses de aluguel (art. 64).
O que reunir ao ser citado
- A cópia integral do processo, especialmente a planilha da inicial
- O contrato de locação e eventuais aditivos
- Todos os comprovantes de pagamento do período cobrado
- Comprovantes de encargos pagos diretamente, como IPTU e condomínio
- Histórico de eventual ação anterior entre as mesmas partes, para verificar a trava dos 24 meses
- Comunicações trocadas com o locador ou a imobiliária
Conclusão
Na ação de despejo, o locatário tem uma janela curta e uma conta precisa. Purgar a mora resolve o caso, mas exige integralidade e disponibilidade do benefício. Quando a purga não é possível ou não é suficiente, ainda restam defesas concretas, começando pela revisão da planilha, que quase sempre reduz o valor. O que não funciona é aguardar: os prazos correm da citação e não se recuperam.
Perguntas frequentes
Quanto tempo tenho para purgar a mora?
Quinze dias contados da citação, pelo art. 62, II, da Lei nº 8.245/91. O depósito precisa contemplar a integralidade do débito, e não apenas os aluguéis.
O que entra na conta do depósito?
Aluguéis e acessórios vencidos até a data do depósito, multas ou penalidades contratuais, juros de mora, custas processuais e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, salvo disposição contratual diversa.
Posso purgar a mora todas as vezes?
Não. O parágrafo único do art. 62 veda a emenda da mora quando o locatário já utilizou essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação. É uma vedação objetiva.
Se o depósito for insuficiente, perco o direito?
Não imediatamente. O art. 62, III, prevê a intimação do locatário para complementar o depósito no prazo de dez dias. Não complementado, o processo segue para o despejo.
Ronalt Almeida
Atua em Direito Imobiliário no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.