A cláusula que permite 180 dias de atraso é válida, mas ela tem fim. Ultrapassado esse prazo, o comprador escolhe: desfaz o contrato e recebe tudo o que pagou, com multa, em até 60 dias, ou mantém a compra e passa a receber 1% do valor pago por mês de atraso. A escolha muda o que se pode pedir depois, e é aí que muita ação perde valor. Este guia explica as duas rotas, o efeito da data do contrato e o que o STJ já decidiu sobre juros de obra e correção do saldo.
A primeira pergunta: quando o contrato foi assinado
Antes de qualquer cálculo, é preciso saber a data da assinatura. A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018 e não retroage: ela não se aplica a contratos firmados antes disso.
Contratos posteriores seguem os arts. 43-A e 67-A da Lei nº 4.591/64, com regras expressas de tolerância, multa e prazos de devolução.
Contratos anteriores continuam regidos pelo Código de Defesa do Consumidor e pela construção jurisprudencial que o antecedeu, notadamente a Súmula 543 do STJ e os Temas Repetitivos 970, 971 e 996.
Confundir os regimes é o erro que mais compromete o cálculo do pedido.
Os 180 dias são válidos, e são o limite
O art. 43-A da Lei nº 4.591/64 é direto: a entrega do imóvel em até cento e oitenta dias corridos da data prevista no contrato não dá causa à resolução nem enseja qualquer penalidade ao incorporador.
Ou seja, a tolerância é legítima. Mas ela é única, precisa estar expressa no contrato e no quadro-resumo do art. 35-A, e não se renova. Passado o 181º dia, a construtora está em mora.
A escolha do comprador e suas consequências
Ultrapassada a tolerância, o adquirente tem duas rotas, e elas não se somam.
Rota 1 — Desfazer o contrato. Pelo art. 43-A, § 1º, o comprador pode pedir a resolução sem ônus e receber a integralidade de todos os valores pagos, acrescidos da multa contratual, no prazo de até sessenta dias corridos contados da resolução, com correção monetária.
Rota 2 — Manter o contrato. Pelo art. 43-A, § 2º, o comprador que decide seguir com a compra tem direito a indenização de um por cento do valor efetivamente pago, por mês de atraso, corrigido monetariamente. É uma indenização mensal, que se acumula enquanto durar a mora.
Na prática: o contrato previa entrega em março de 2024. Com a tolerância, o prazo final foi setembro de 2024. As chaves saíram em julho de 2025. Um comprador que já pagou R$ 300.000 e decide manter a compra tem, em tese, dez meses de atraso a um por cento do valor pago por mês. Se decidisse desfazer, receberia os R$ 300.000 corrigidos mais a multa, em até 60 dias. São caminhos diferentes, com resultados diferentes — a escolha precisa ser feita com o cálculo na mão.
Lucros cessantes: onde a discussão está hoje
Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786, o STJ construiu um sistema que ainda orienta muita coisa.
Pelo Tema 970 (REsp nº 1.635.428 e REsp nº 1.498.484), a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar o adimplemento tardio e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta a sua cumulação com lucros cessantes. Traduzindo: recebida a multa moratória com essa natureza, não se pede também o aluguel que se deixou de auferir.
Pelo Tema 971 (REsp nº 1.614.721 e REsp nº 1.631.485), quando o contrato de adesão prevê cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, ela deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor. É a chamada inversão da cláusula penal, e ela corrige um desequilíbrio comum nesses contratos.
Pelo Tema 996, específico do programa Minha Casa Minha Vida, descumprido o prazo de entrega, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido — não é preciso provar que alugaria o imóvel.
Há um ponto de atenção relevante: a presunção de prejuízo se ajusta mal à hipótese em que é o próprio comprador quem opta por desfazer o contrato, já que ali não há espera pela fruição do bem. Por isso, a tese de lucros cessantes precisa ser coerente com a rota escolhida.
Juros de obra e correção do saldo devedor
Duas cobranças que costumam continuar mesmo depois do prazo merecem exame.
O Tema 996 firmou que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega. E firmou também que o descumprimento do prazo, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial — na prática, encerra a aplicação do INCC, passando-se a índice geral de preços.
Essas duas verbas, somadas ao longo de meses de atraso, costumam representar quantia expressiva, e frequentemente passam despercebidas no acerto de contas.
Quando existe alienação fiduciária registrada
Se a compra foi financiada com alienação fiduciária devidamente registrada, o cenário muda. No Tema 1095 (REsp nº 1.891.498), o STJ fixou que a resolução do contrato de compra de imóvel com garantia de alienação fiduciária, quando devidamente registrado o contrato e constituído o devedor em mora, observa o procedimento especial da Lei nº 9.514/97, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
E no Tema 1288 (REsp nº 2.126.726, julgado em 19 de fevereiro de 2026), o STJ tratou dos efeitos da quitação após a consolidação da propriedade: para os casos posteriores à Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, ao devedor é assegurado apenas o exercício do direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97.
Verificar a existência e o registro da garantia, portanto, é passo obrigatório antes de definir a estratégia.
O que reunir antes de procurar um advogado
- Contrato completo, com o quadro-resumo e a cláusula de prazo e tolerância
- Comprovantes de todos os pagamentos, inclusive corretagem
- Extratos ou boletos que mostrem juros de obra e a correção aplicada ao saldo
- Comunicações da construtora sobre o atraso
- Registro da incorporação, para verificar patrimônio de afetação e alienação fiduciária
- Comprovação de despesas causadas pelo atraso, como aluguel pago no período
Conclusão
Atraso de obra é, antes de tudo, um problema de cálculo e de escolha. O comprador precisa saber em qual regime está, quando a tolerância acabou, quanto já pagou e o que pretende — desfazer ou manter. Definida a rota, o pedido se organiza sozinho. Sem essa definição, o risco é pedir verbas incompatíveis entre si e receber menos do que se tinha direito.
Perguntas frequentes
A cláusula de 180 dias de tolerância é válida?
Sim. O art. 43-A da Lei nº 4.591/64 prevê expressamente que a entrega em até cento e oitenta dias corridos da data prevista não dá causa à resolução nem gera penalidade. Mas a tolerância é única, precisa estar expressa no contrato e não se renova.
O que posso pedir depois que a tolerância acaba?
Duas rotas, que não se somam: desfazer o contrato e receber a integralidade dos valores pagos mais a multa contratual em até sessenta dias, ou manter a compra e receber indenização de um por cento do valor efetivamente pago por mês de atraso.
A construtora pode continuar cobrando juros de obra depois do prazo?
Não. O Tema 996 do STJ firmou que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega.
A correção do saldo devedor pelo INCC continua durante o atraso?
Não. O mesmo Tema 996 estabeleceu que o descumprimento do prazo, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial.
Ronalt Almeida
Atua em Direito Imobiliário no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.