A cota condominial documentada é título executivo extrajudicial. Isso muda tudo: em vez de discutir a dívida em uma ação de conhecimento que pode levar anos, o condomínio executa direto, o devedor é citado para pagar em três dias e a penhora pode recair sobre o próprio apartamento, sem a proteção do bem de família. Este artigo explica quando essa via está disponível, quais documentos formam o título e onde as execuções costumam ser extintas por falha de instrução.
A escolha da via define o prazo do resultado
Diante de um condômino inadimplente, a primeira decisão não é sobre valores: é sobre o caminho processual. E é ela que determina se o resultado virá em meses ou em anos.
O art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, e documentalmente comprovadas.
Havendo essa documentação, o condomínio não precisa provar a dívida em juízo: ela já está provada. Ajuíza-se a execução, o devedor é citado para pagar em três dias (art. 829) e, não havendo pagamento, segue-se a penhora.
O que forma o título, e onde as execuções morrem
O título não é um documento só. Ele é um conjunto, e a falta de qualquer peça costuma levar à extinção. Na prática, a instrução precisa reunir:
- A convenção de condomínio registrada, que prevê a obrigação de contribuir e, idealmente, os encargos da mora
- As atas de assembleia que aprovaram o orçamento e o valor das cotas do período cobrado, inclusive as extraordinárias
- A ata de eleição do síndico em exercício, que comprova a representação do condomínio
- A planilha de débito por competência, indicando mês a mês a cota, os encargos aplicados e o total
Na prática: um condomínio ajuíza a execução de onze meses de cotas apresentando apenas os boletos não pagos. Faltam a convenção e as atas que aprovaram os valores. A execução tende a ser extinta, não porque a dívida não exista, mas porque o título não está completo. O trabalho de reunir os documentos antes vale mais do que a pressa de protocolar.
Quando a documentação é frágil — convenção não registrada, atas ausentes, valores sem aprovação clara — a via correta é a ação de cobrança pelo procedimento comum. É mais lenta, mas é segura, e permite provar a dívida no curso do processo.
As parcelas que vencem durante o processo
Um dos erros mais caros na cobrança condominial é pedir apenas o que já venceu. O processo demora, e o devedor que não pagava continua não pagando.
O art. 323 do CPC resolve isso: nas ações que tenham por objeto prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa, e serão incluídas na condenação enquanto durar a obrigação. Ainda assim, a boa técnica manda pedir expressamente as vincendas, com a memória de cálculo atualizada até a satisfação.
Os encargos: juros, correção e a multa de 2%
O art. 1.336, § 1º, do Código Civil estabelece que o condômino inadimplente responde pelos juros moratórios convencionados ou, não havendo previsão, de um por cento ao mês, e multa de até dois por cento sobre o débito.
Dois pontos merecem atenção. Primeiro: a multa condominial é de dois por cento, e não os dez por cento que ainda aparecem em convenções antigas — esse percentual só valia no regime anterior ao Código Civil de 2002. Segundo: quando a convenção nada diz sobre juros, aplica-se a taxa legal, hoje disciplinada pelo art. 406 do Código Civil na redação dada pela Lei nº 14.905/2024. A planilha precisa refletir exatamente o que a convenção prevê, sob pena de excesso de execução.
A penhora do próprio imóvel
Aqui está o ponto que dá força real à cobrança condominial. A Lei nº 8.009/90, que protege o bem de família da penhora, prevê no art. 3º, inciso IV, uma exceção expressa: a impenhorabilidade não se opõe à cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel.
A dívida de condomínio se enquadra nessa exceção. O apartamento onde a família mora pode ser penhorado e levado a leilão para satisfazer as cotas em atraso. É justamente essa possibilidade que costuma destravar acordos que pareciam impossíveis.
De quem cobrar
A obrigação de pagar a cota é do condômino. O locatário, ainda que tenha assumido essa despesa no contrato de locação, não responde perante o condomínio: aquela é uma obrigação contratual entre locador e inquilino, sem eficácia contra o condomínio.
Quando há promessa de compra e venda, a discussão se desloca para saber se responde o proprietário registral ou o promitente comprador que está na posse. A orientação predominante prestigia quem exerce a posse e usufrui dos serviços, especialmente quando o condomínio tinha ciência da transação — mas a solução varia conforme a prova e a jurisprudência local, e é prudente avaliar a inclusão de ambos no polo passivo.
Prescrição: cinco anos, mês a mês
O prazo para cobrar cotas condominiais é de cinco anos. O Superior Tribunal de Justiça fixou a tese no Tema Repetitivo 949, julgado no REsp nº 1.483.930/DF, estabelecendo que é quinquenal o prazo prescricional para o condomínio exercitar a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação.
Como o prazo corre parcela a parcela, o condomínio que deixa a inadimplência envelhecer perde as competências mais antigas mês a mês. É um argumento simples e muito eficaz na defesa do condômino — e uma razão prática para não adiar a cobrança.
Conclusão
A cobrança condominial é uma das poucas situações em que a lei entrega ao credor um caminho realmente rápido. Mas essa velocidade é condicionada: ela existe apenas se a documentação do título estiver completa. Reunir convenção, atas, ata de eleição e planilha antes de protocolar é o que separa uma execução que penhora de uma execução que é extinta. E, como a prescrição corre mês a mês, a organização da cobrança é também uma decisão financeira do condomínio.
Perguntas frequentes
O condomínio precisa entrar com ação de cobrança comum?
Nem sempre. Se a cota está prevista na convenção ou aprovada em assembleia e há comprovação documental, ela é título executivo extrajudicial pelo art. 784, X, do CPC, e a execução dispensa a fase de conhecimento.
O apartamento pode ser penhorado mesmo sendo o único imóvel da família?
Sim. A Lei nº 8.009/90, no art. 3º, IV, excepciona expressamente da proteção do bem de família as contribuições devidas em função do próprio imóvel, e a dívida condominial se enquadra nessa exceção.
As cotas que vencerem durante o processo precisam de nova ação?
Não. O art. 323 do CPC considera incluídas no pedido as prestações sucessivas enquanto durar a obrigação. Ainda assim, o pedido expresso das parcelas vincendas é a boa técnica.
Em quanto tempo a dívida de condomínio prescreve?
Em cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada cota. O STJ fixou a tese no Tema Repetitivo 949, julgado no REsp nº 1.483.930/DF. Como o prazo corre parcela a parcela, a demora faz o condomínio perder as competências mais antigas mês a mês.
Ronalt Almeida
Atua em Direito Imobiliário no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.