O Código Civil permite multas pesadas contra o condômino que descumpre deveres ou perturba a convivência: até cinco vezes o valor da contribuição no caso do reincidente, e até dez vezes no do comportamento antissocial. Justamente porque são pesadas, elas exigem procedimento. Sem notificação prévia, sem oportunidade de defesa e sem o quórum correto, a multa é nula, ainda que o fato tenha ocorrido. Este artigo explica cada requisito e como a defesa se organiza.
Duas multas diferentes, quase sempre confundidas
O Código Civil trata de multas condominiais em dois dispositivos que costumam ser misturados na prática, com consequências relevantes.
A multa por inadimplemento da cota está no art. 1.336, § 1º: é de até dois por cento sobre o débito, acompanhada de juros. É a multa da dívida, e nada tem de sancionatória no sentido disciplinar.
As multas por descumprimento de dever estão no art. 1.336, § 2º, e no art. 1.337. Aqui a natureza é outra: são sanções por conduta, e é justamente por isso que exigem procedimento.
O regime do art. 1.337: cinco vezes e dez vezes
O art. 1.337 traz dois patamares distintos.
O caput trata do condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente os seus deveres perante o condomínio. Por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ele pode ser constrangido a pagar multa correspondente a até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração.
O parágrafo único trata do comportamento antissocial: o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gera incompatibilidade de convivência com os demais. Aqui a multa pode chegar ao décuplo do valor atribuído à contribuição, também por deliberação de três quartos dos condôminos restantes.
Dois esclarecimentos importantes. A reiteração é requisito, não detalhe: um episódio isolado, por mais grave, não configura o comportamento reiterado que a lei descreve. E a lei não prevê expulsão do condômino do imóvel — o teto legal é o décuplo, e promessas nesse sentido não encontram amparo em tese vinculante.
O requisito que anula a maioria das multas
Ainda que o fato tenha ocorrido e o quórum tenha sido atingido, a multa por conduta não se sustenta sem contraditório.
O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a sanção do art. 1.337, parágrafo único, não pode ser aplicada sem que antes seja conferido ao condômino o direito de defesa. O raciocínio se estende às sanções de conduta em geral: o condômino precisa ser notificado do fato que lhe é atribuído e ter oportunidade real de se manifestar antes da deliberação.
Na prática: um condômino é multado em dez vezes o valor da cota por reclamações de barulho. Ele descobre a sanção quando chega o boleto. Não houve notificação prévia descrevendo os fatos, não foi convocado para se manifestar e a ata não registra nenhuma oportunidade de defesa. Independentemente do mérito das reclamações, a multa é vulnerável: falta o procedimento que a lei e a jurisprudência exigem.
Os pontos que a defesa precisa verificar
Uma defesa bem construída percorre, na ordem, os seguintes itens:
1. Notificação prévia. Existiu? Descreveu os fatos concretos, com data e circunstância, ou apenas mencionou uma infração genérica? Uma notificação que não permite entender do que se trata não viabiliza defesa.
2. Oportunidade de defesa. Foi concedido prazo? A manifestação do condômino foi juntada e apreciada? A ata registra isso?
3. Quórum. As multas do art. 1.337 exigem deliberação de três quartos dos condôminos restantes — não dos presentes. É um cálculo que precisa ser conferido na lista de presença e na ata, e é motivo frequente de nulidade.
4. Previsão na convenção. A conduta punida corresponde a um dever previsto na convenção ou no regimento interno? Sanção por conduta que não está prevista carece de base.
5. Proporcionalidade. Aplicar o teto legal exige justificar a gravidade e a reiteração. Multa máxima por fato único, ou sem gradação, é desproporcional e costuma ser reduzida.
6. Reiteração efetivamente demonstrada. Registros de ocorrência, notificações anteriores, atas — se a reiteração não está documentada, o pressuposto do art. 1.337 não se verifica.
Como a defesa é feita
O primeiro caminho é interno: impugnação formal dirigida ao síndico, com pedido de retificação, protocolada e com prova de recebimento. Muitos casos se resolvem aqui, especialmente quando o vício de procedimento é evidente e o condomínio percebe o risco de anulação.
Não havendo solução, cabe ação anulatória da deliberação e da multa, com pedido de tutela de urgência para suspender a cobrança e impedir a inclusão do valor nos boletos. Quando o valor já foi pago, discute-se a repetição do indébito.
Há ainda uma frente distinta: se a própria assembleia foi viciada — convocação irregular, ausência de quórum, pauta que não anunciava a deliberação sancionatória —, a impugnação atinge o ato assemblear como um todo, e não apenas a multa.
Do outro lado: como aplicar uma multa que se sustenta
Para o síndico, a lição é simétrica. A multa que resiste a uma anulatória é aquela que segue um roteiro: registro documentado das ocorrências; notificação escrita descrevendo os fatos, com prazo para manifestação; juntada e apreciação da defesa; convocação clara da assembleia, com a deliberação na pauta; verificação do quórum de três quartos dos condôminos restantes; e ata que registre toda essa sequência, com dosagem justificada da penalidade.
Aplicar a multa pelo caminho curto costuma produzir dois resultados ruins: a anulação e o desgaste da autoridade do síndico perante o condomínio.
Conclusão
Multa de condomínio não é apenas uma questão de mérito — é uma questão de procedimento. A lei autoriza sanções severas exatamente porque as condiciona a quórum qualificado, notificação e defesa. Para o condômino, isso significa que uma multa recebida de surpresa é, na maior parte das vezes, atacável. Para o condomínio, significa que o cuidado formal é o que transforma uma decisão de assembleia em uma cobrança exigível.
Perguntas frequentes
O condomínio pode multar sem avisar antes?
Não. O STJ firmou que a sanção do art. 1.337, parágrafo único, não pode ser aplicada sem que antes seja conferido ao condômino o direito de defesa. O raciocínio se estende às sanções de conduta em geral: é preciso notificar os fatos e permitir manifestação antes da deliberação.
Qual é o valor máximo da multa?
Até cinco vezes o valor da contribuição condominial no caso do condômino que descumpre reiteradamente seus deveres, e até dez vezes no caso de comportamento antissocial reiterado — sempre por deliberação de três quartos dos condôminos restantes.
O condomínio pode expulsar o condômino antissocial?
A lei não prevê expulsão. O art. 1.337 estabelece como teto a multa correspondente ao décuplo da contribuição. Promessas de exclusão do condômino não encontram amparo em tese vinculante.
Qual é a diferença entre a multa de 2% e as multas do art. 1.337?
A multa de dois por cento do art. 1.336, § 1º, é a multa da cota em atraso. As do art. 1.337 são sanções por conduta, com natureza disciplinar, e por isso exigem quórum qualificado, notificação e defesa prévia.
Ronalt Almeida
Atua em Direito Imobiliário no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.