Quando o oficial de justiça bate à porta com uma ordem de despejo, o problema não começou naquele dia. O processo já corre há meses, às vezes há mais de um ano — e a origem quase sempre está em algo que foi decidido lá atrás, na hora de assinar o contrato.
As três portas que levam ao despejo
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê caminhos distintos, e cada um tem regras próprias:
- Falta de pagamento. É a mais comum. O locador pode cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e encargos, e nessa cobrança entram também os fiadores.
- Fim do contrato. Terminado o prazo, o locador pode retomar o imóvel sem precisar justificar o motivo — a chamada denúncia vazia —, notificando o inquilino para desocupar em 30 dias.
- Infração contratual. Uso diferente do previsto, obras não autorizadas, sublocação sem consentimento. Aqui a discussão é sobre o que o contrato permitia, e é onde um texto malfeito cobra o preço.
A liminar de 15 dias, e o detalhe que a acelera
Em situações específicas, o juiz pode determinar a desocupação em 15 dias já no início do processo, antes mesmo da defesa, exigindo do locador uma caução equivalente a três aluguéis. Uma dessas situações é a que mais surpreende: o contrato de locação sem qualquer garantia.
Ou seja, o contrato feito às pressas, sem fiador, sem caução e sem seguro-fiança, não protege o inquilino — protege menos, porque abre exatamente a hipótese de desocupação liminar. É um exemplo direto de como a economia na hora de contratar reaparece como prejuízo depois.
Na prática: dois contratos de aluguel idênticos no valor e no prazo. Um tem fiador e vistoria de entrada assinada; o outro foi baixado da internet, sem garantia e sem vistoria. Na inadimplência, o primeiro segue o rito comum, com tempo para negociar. No segundo, o locador pode pedir a desocupação em 15 dias e discutir depois o estado do imóvel, porque não há registro de como ele foi entregue.
Recebi uma notificação de despejo. O que fazer agora?
A purga da mora: o prazo curto e o limite que ninguém lembra
Citado na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias para pagar e permanecer no imóvel. O pagamento é integral: aluguéis vencidos, encargos, multas, custas e honorários do advogado do locador.
E existe um limite pouco conhecido: quem já usou esse direito nos 24 meses anteriores não pode usar de novo. Na segunda vez dentro desse período, não há como evitar o despejo pagando — o que torna a primeira renegociação muito mais importante do que parece.
O fiador é quem costuma descobrir tarde
Assinar como fiador de um aluguel não é um gesto simbólico. O STJ já havia firmado que o bem de família do fiador de locação pode ser penhorado, e o STF confirmou esse entendimento também para a locação comercial. Na prática: quem afiança o contrato de um amigo ou de um parente pode responder com a própria casa, mesmo sendo o único imóvel da família.
Condomínio: uma dívida com regras próprias
Quem compra em vez de alugar tem uma exposição diferente, e igualmente subestimada. A cota condominial prevista na convenção ou aprovada em assembleia, com a documentação correta, é título executivo extrajudicial: o condomínio executa direto, sem precisar de uma ação de conhecimento antes.
Mais do que isso, essa é uma das exceções em que o próprio imóvel pode ser penhorado, sem a proteção do bem de família. Já as multas por conduta — do condômino reincidente ou antissocial — seguem outro caminho: exigem notificação prévia e oportunidade de defesa, e é aí que a maioria delas cai quando é questionada.
Onde o contrato decide o desfecho
Os pontos que mudam o resultado de um litígio imobiliário são quase sempre decididos antes de existir litígio: a garantia escolhida, o índice de reajuste, o prazo, a destinação do imóvel, a vistoria de entrada, a responsabilidade por benfeitorias e a cláusula penal proporcional.
Na locação comercial há ainda um prazo que se perde em silêncio: o inquilino com contrato escrito de cinco anos ou mais tem direito à renovação compulsória, mas precisa ajuizar a ação renovatória na janela que se abre um ano antes e se fecha seis meses antes do fim do contrato. Perdida essa janela, perde-se o ponto comercial — e nenhum argumento posterior recupera.
Se a ordem já chegou
A partir da citação, os prazos correm em dias úteis e são curtos. Conte os dias desde o recebimento, separe o contrato, os comprovantes de pagamento e as notificações que recebeu, e busque orientação antes do fim do prazo — a janela da purga da mora não se reabre.
Perguntas frequentes
Recebi a ordem de despejo. Ainda dá para ficar no imóvel?
No despejo por falta de pagamento, sim, desde que o pagamento integral seja feito no prazo de 15 dias contados da citação — incluindo aluguéis, encargos, multas, custas e honorários. Há uma limitação importante: quem já usou esse direito nos 24 meses anteriores não pode usar de novo.
O locador pode me tirar sem processo?
Não. A retomada do imóvel depende de decisão judicial, e trocar a fechadura, cortar água ou luz para forçar a saída caracteriza conduta ilícita, sujeita a reparação. O que existe é a possibilidade de o juiz determinar a desocupação em 15 dias já no início do processo, em hipóteses previstas na lei.
Sou fiador de um aluguel. Posso perder minha casa?
Pode. O entendimento consolidado no STJ e confirmado pelo STF é o de que o bem de família do fiador de locação é penhorável, inclusive quando a locação é comercial. Assinar fiança é assumir a dívida com o próprio patrimônio, e é por isso que a leitura do contrato antes de assinar importa tanto quanto para o inquilino.
A dívida de condomínio pode fazer eu perder o apartamento?
Pode. A cota condominial documentada é título executivo, o que permite execução direta, e essa é uma das exceções em que o próprio imóvel é penhorável mesmo sendo bem de família. Já as multas por conduta seguem regra diferente: sem notificação prévia e sem direito de defesa, costumam ser anuladas.
Ronalt Almeida
Atua em Direito Imobiliário no escritório Ronalt Almeida Advogados, com foco em orientar o cliente de forma clara sobre riscos, prazos e alternativas antes de qualquer decisão.
Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente informativa e não substitui a consulta a um advogado. Cada caso possui particularidades de fato e de prova que podem alterar completamente o resultado. Publicação em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e com o Provimento nº 205/2021.